Les étapes de la vente

 

​La validation des membres de l'indivison

Cette étape préparatoire est un acte fondateur : il permet de s'assurer que tous les membres de la fratrie sont identifiés avec certitude.

Avec l'accord des héritiers, communiquez-nous le maximum d'informations afin d'être certain de n'oublier personne et d'éviter tout recours futur.

​La proposition de rachat

Une fois l'intégralité des membres de la famille identifiés, nous vous adressons nominativement une offre de rachat de vos parts.

Cette offre peut émaner directement de notre société ou de l'un de nos clients acquéreur.

Elle prend en compte un grand nombre de paramètres :
- le pourcentage que vous détenez dans l'indivision,
​- la localisation du bien,
- le contexte du bien : occupation illégale ou non, présence de commerce(s), murage, permis de démolir affiché, expropriation entamée par l'État tunisien, administration du bien par l'État tunisien, ...
- ses contraintes techniques,
- la nature des sols,
- la vocation,
- ...

 

 

​L'accord

1. Vous donnez votre accord pour la vente de vos parts par courriel à contact@vaeron.com et confirmez dans le même message les éléments suivants afin que nous puissions faire rédiger le projet de contrat :​ 

• PRENOM(S) 
• NOM
• NOM D'USAGE
• DATE ET LIEU DE NAISSANCE
• ADRESSE COMPLÈTE AU MOMENT DE LA RÉDACTION DU CONTRAT
• N° DE LA PIÈCE D'IDENTITÉ
• DATE DE DÉLIVRANCE
• AUTORITÉ ÉMETTRICE
• ​TELEPHONE PORTABLE​

​

2. Une fois ces informations réceptionnées, nous vous adressons par courriel le projet de contrat et de procuration qui reprennent vos éléments d'identité.

Exemple de libellé qui apparaîtra dans le contrat :
Patrice Marc DURAND, né le 28 mars 1939 à Tunis, élisant domicile au lieu-dit La Forge à St-Marin (81730),  titulaire de la Carte Nationale d’Identité française n°1807718810334, délivrée le 21/05/2015 par la Préfecture de Saône-et-Loire (France),

Vous validez ou corrigez ces informations par courriel.

3. Nous vous adressons en recommandé 5 exemplaires papier du contrat de vente ainsi que la procuration, tamponnés par les autorités tunisiennes.

​L'acte de notoriété "apostillé"

• Dès votre accord de vente transmis par courriel, nous demandons en votre nom un acte de notoriété avec apostille auprès de notre notaire.
• Pour établir cet acte de notoriété, vous nous adressez par courriel à contact@vaeron.com les documents suivants :
  • carte d'identité,
  • acte de naissance,
  • livret de famille.
    • ​En cas d'absence de livret de famille, nous nous chargeons de faire valider votre filiation par un généalogiste assermenté.
• Le notaire produit l'acte de notoriété et le fait apostiller.​​

​
​

 

 

​La certification des signatures

Dès que vous recevez les 5 exemplaires papier du contrat de vente et la procuration générale :

À la mairie de votre domicile :

• Vous vous renseignez sur les horaires d'ouverture du service de certification de signature,
• Vous vous y rendez avec votre pièce d'identité en cours de validité,
• Vous faites certifier votre signature sur les 5 contrats de vente et sur la procuration générale (gratuit).

Au Consulat de Tunisie dont vous dépendez :

• Vous consulter la liste des Consulats de Tunisie en France dont vous dépendez en cliquant sur ce lien (cliquez)
• Vous vous y rendez avec :
  
  • votre pièce d'identité,
    
  • les 5 contrats de vente,
    
  • la procuration.
• Vous faites certifier votre signature sur 3 exemplaires du contrat de vente uniquement (l'exemplaire que vous conservez et celui que nous conservons pour archive n'ont pas besoin d'être certifiés par le Consulat),
• Vous faites certifier votre signature sur la procuration,
• Vous conservez l'exemplaire du contrat non-certifié,
• Vous réglez 80 € au Consulat,
• Vous conservez votre reçu du Consulat pour que nous puissions vous le rembourser,

NB : il ne nous est pas possible de régler les Consulats de Tunisie directement, c'est la raison pour laquelle nous vous demandons d'avancer cette seule dépense, que nous vous remboursons sur présentation de justificatif.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer au Consulat de Tunisie :

• vous faites établir un certificat médical d'incapacité,
• vous télécharger ce modèle de procuration (cliquez ici) et vous modifiez les champs,
• vous donnez la procuration et la copie de votre pièce d'identité à un membre de ma famille de préférence,
• cette personne se déplace au Consulat à votre place pour faire authentifier sa signature à votre place.​​

​

​L'envoi des documents

Vous rassemblez les pièces suivantes :

1. votre acte de notoriété apostillé,
2. 4 exemplaires du contrat de vente dont 3 exemplaires avec votre signature authentifiée par le Consulat de Tunisie dont vous dépendez,
3. la procuration générale avec signature authentifiée,
4. 1 copie recto-verso de votre pièce d'identité en cours de validité,
5. votre acte de naissance original avec filiation
6. votre RIB pour être payé(e),
7. votre certificat médical, si vous êtes âgé(e) de 80 ans ou plus en 2019,
8. le reçu de paiement du Consulat de Tunisie, 
9. le reçu de paiement du médecin (si applicable).

 

​Vous adressez le tout en recommandé à l'adresse suivante :

• VÆRON 
• Indivision XXXXXX (nom de votre indivision)
• 9, rue Anatole de la Forge
• F-75017 PARIS
• FRANCE​​

​

 

​L'envoi des fonds

​Une fois que les pièces réceptionnées sont validées, vous reçevez un virement bancaire correspondant à votre quote-part dans l'indivision et au remboursement de vos avances de frais (Consulat de Tunisie, médecin).

Si des documents sont incomplets ou incorrects, nous vous contactons pour procéder aux rectifications.

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Questions les plus fréquemment posées

​Est-il nécessaire de patienter jusqu'à la date butoir mentionnée dans votre courrier pour vous donner ma réponse ?

​Non.
​La date butoir de réponse que nous indiquons dans nos courriers est une date limite que nous avons fixée pour recevoir les réponses des héritiers.
Néanmoins, si vous êtes déjà décidé(e), vous pouvez d'ores et déjà nous le faire savoir en nous écrivant à :  contact@vaeron.com

Mes frères et soeurs ne veulent pas vendre mais moi oui. Est-ce possible ?

Tout à fait.
Nous pouvons entrer racheter vos parts uniquement.
A l'inverse du droit français, il n'est pas nécessaire d'avoir l'unanimité des voix pour vendre vos parts en Tunisie.

Que se passe-t-il si je refuse votre offre ?

L'objectif de l'État tunisien est de lutter contre l'insalubrité, sous toutes ses formes, et notamment de l'habitat vétuste.

Si rien n'est fait, l'État tunisien va donc poursuivre sa procédure d'annexion systématique face à laquelle bien peu de propriétaires peuvent lutter à armes égales.

L'offre qui vous est faite est donc une chance unique de pouvoir, avant qu'il ne soit trop tard, récupérer une partie de votre patrimoine sans aucune dépense d'aucune sorte à prévoir.

Si néanmoins vous souhaitez demeurer copropriétaire, vous serez associé(e) aux tantièmes de la copropriété avec les mêmes droits et devoirs, et notamment ceux d'acquitter les différents appels de charges afin de mener à bien sa restructuration (frais de procédures, d'expulsion, de démolition, de négociation, d'indemnisation, de reconstruction, ...).

Faut-il faire traduire des documents en langue arabe ?

Depuis 2014, la langue officielle de l'administration tunisienne est la la langue arabe.
Il est cependant toléré que les contrats de vente, procurations et actes de notoriété soient communiqués en langue française, langue comprise par la grande majorité des tunisiens.
Toute traduction qui pourrait nous être demandée de la langue française vers la langue arabe est prise en charge en totalité par nos soins.

Quelle étude notariale va procéder à mon virement ?

Il s'agit de l'étude notariale de Me Jean-Marie Durand.
Adresse : 10, Place Pierre Semard 94190 Villeneuve-Saint-Georges
Tel : 01.43.89.00.27 
​Courriel : jean-marie.durand@paris.notaires.fr
Site de l'étude : https://dna.notaires.fr/

Je ne vous connais pas; je préfère envoyer mes documents au notaire.
​Est-ce possible ?

Dans tous les cas de figure, nous devons accéder à votre dossier pour en valider les pièces et donner l'ordre au notaire de décaisser les fonds.

En effet, nous savons exactement ce que les autorités tunisiennes exigent dans le moindre détail, ce qui n'est pas le cas d'un notaire français, même quand il a l'habitude de ce type de vente entre la France et la Tunisie.

Aussi, pour délester le notaire de cette gestion administrative, et nous éviter des renvois internes de documents postaux, nous préférons recevoir vos documents directement.

Néanmoins, à titre tout à fait exceptionnel, et dans le but de vous garantir une totale transparence d'exécution, vous pourrez envoyer vos pièces au notaire, qui a une obligation de neutralité, en nous informant de votre décision au préalable à contact@vaeron.com, afin que nous puissions suivre la bonne réception de vos pièces. 

Et si vous enregistrez la vente sans me payer ?

Pour pouvoir enregistrer une vente immobilière sur le territoire tunisien, les autorités tunisiennes exigent une preuve de virement bancaire au profit du destinataire, c'est-à-dire vous.

​Il ne nous est donc pas possible d'enregistrer une vente sans vous régler au préalable.

En tant que de besoin, vous pouvez vérifier cette information en téléphonant à la Chambre Nationale des Notaires Tunisiens au +216 71 703 03.

Je souhaite que mon propre notaire reçoive mes documents et que les fonds transitent par son étude. Est-ce possible ?

Nous avons pris pour habitude de traiter avec l'étude de Me Jean-Marie Durand car il est au fait des spécificités des ventes entre la France et la Tunisie.

À notre connaissance, très peu d'études notariales savent apporter une aussi grande qualité de conseil et de réactivité sur un domaine de compétence aussi poussé que les ventes immobilières dans cette configuration.

Néanmoins, et si vous avez la certitude absolue que votre notaire peut traiter aussi efficacement, après un échange avec lui nous pourrions envisager de faire transiter les fonds par son étude pour vous régler.

Dois-je payer des frais de notaire ?

Non. 

Pourquoi faut-il, en plus du contrat de vente, faire une procuration générale pour agir sur le territoire tunisien ?

Si vous avez déjà pratiqué les autorités tunisiennes, vous savez combien le fameux "Il manque un papier" peut devenir véritablement problématique pour mener à son terme une vente immobilière.

Une procuration générale pour agir nous permet de contourner toute impossibilité d'ordre administratif qui pourrait survenir dans toute la durée du titrage une fois votre argent décaissé.

En effet, tout le travail commence pour nous dès lors que nous vous avons payé : 

• mise à jour du titre de propriété (décès et naissances),
• gestion des allers-retours des fameux "papiers manquants" (ordre de virement, pièce d'identité, contrat de vente, certificat sur l'honneur, ...),
• enregistrement de la vente à la recette des finances pour acter le changement de propriétaires,
• début des procédures d'expulsion,
  
• négociations avec l'Etat,
• ...

Est-ce que je peux faire authentifier mes documents au Consulat de Tunisie et ensuite en mairie ?

Non.
En effet, les Consulats de Tunisie exigent, pour apposer leur tampon, que les signatures sur les contrats de vente et les procurations soient préalablement authentifiées à la mairie de votre domicile.

Il vous faut donc d'abord authentifier votre signature à la mairie de votre domicile, et seulement ensuite, au Consulat de Tunisie dont vous dépendez.

Quand les Consulats de Tunisie sont-ils ouverts ?

En règle générale, les Consulats de Tunisie sont ouverts au public du mardi au samedi de 9h00 à 13h00.
Nous vous déconseillons de vous y rendre les mardis et samedis, jours de forte affluence.

NB : les Consulats de Tunisie sont fermés les jours fériés tunisiens et peuvent être ouverts certains jours fériés des pays dans lesquels ils sont situés. Appelez le Consulat dont vous dépendez avant de vous y rendre, afin de vous assurer qu'il sera bien ouvert lors de votre venue.

Je pars plusieurs mois pour l'été, loin de ma résidence habituelle.
​Puis-je quand même faire procéder à l'authentification de ma signature sur les documents demandés ?

Oui tout à fait.
Cependant, nous mentionnerons votre adresse de villégiature dans le contrat pour éviter tout blocage au Consulat de Tunisie.

Si les délais vous paraissent trop courts à tenir entre la date de réception du contrat de vente et l'authentification de votre signature en mairie et au Consulat sue votre lieu de vacances, il est préférable d'attendre votre retour à votre domicile principal.

Je souhaite être payé(e) en dation (en appartement) : est-ce possible ?

En raison de la nature incertaine de l'issue de chaque rachat de parts d'indivisions multi-décennales, notamment sur la durée des procédures d'expulsion, du montant des négociations pour le rachat des fonds de commerce, des travaux de démolition-reconstruction, ainsi que des procédures juridiques avec l'État tunisien (SNIT, Mairie de Tunis, Ministères, ...), nous ne pouvons pas donner suite à cette requête.

Puis-je faire adresser les fonds à mes enfants ?

Non.
En revanche, vous pouvez procéder à une donation depuis votre compte bancaire, une fois les fonds reçus.
Votre notaire pourra vous renseigner sur l'éventuelle fiscalité applicable.

Qu'est-ce qu'un acte de notoriété ?

​L'acte de notoriété est le premier acte rédigé par le notaire à partir duquel ce dernier établit plusieurs attestations dévolutives remises aux seuls héritiers du défunt (descendants, conjoint survivant, ascendants, légataires, etc.).

La rédaction d'un acte de notoriété est aussi nécessaire à l'héritier qui doit prouver sa qualité d'héritier.

​Ce document permet de débloquer les comptes bancaires du défunt, de percevoir les pensions de réversion ou toute autre créance administrative.

Le recours à un acte de notoriété pour régler une succession est obligatoire dans les cas suivants :

• si l'actif de la succession est évalué à plus de 5 000 €,
• si le défunt laisse un héritier mineur ou un majeur incapable,
• si le recours à un généalogiste s'avère nécessaire pour trouver ses héritiers,
• si le défunt avait rédigé un contrat de mariage de son vivant, ainsi que le cas échéant des donations ou diverses libéralités,
• si l'actif de succession comporte un bien immobilier.

Si une personne décède sans héritiers dans ma branche durant la procédure de rachat, la quote-part qui me revient change-t-elle ? 

Oui tout à fait.

​Si un décès survient sans descendance avant la fin de l'année dans l'une des 4 branches, un arbitrage devra intervenir dans la branche concernée pour répartir la quote-part du/de la défunt(e).

Pour éviter d'entamer une nouvelle procédure complète (nouveaux contrats, nouvelle procuration, nouvelles authentifications de signature, ...), nous serions amenés à vous proposer un défraiement additionnel correspondant à la quote-part du/de la défunt(e).

Que se passe-t-il pour mes héritiers si je décède pendant la procédure de vente ?

Vos héritiers suivront la procédure de vente normalement et récolteront les fruits de la vente, sauf s'ils s'opposent à l'héritage. 

La somme que je touche est-elle nette de frais ?

Oui tout à fait.

Vais-je devoir payer des droits de succession ?

Si votre héritage est en ligne directe, vous avez une franchise de 100 000 €.
Cela signifie que vous ne payez pas de droits de succession au moins jusqu'à cette somme.
Vous pouvez faire une simulation en ligne en cliquant sur ce lien (cliquez)

Avez-vous besoin de recevoir tous les contrats de la famille avant de me régler ?

Non.
Chaque vente est indépendante et peut donc être traitée séparément.
Nous vous réglons dès que vos documents sont réceptionnés et validés.

Ma pièce d'identité va bientôt arriver à expiration. Que dois-je faire ?

Votre pièce d'identité doit être en cours de validité, particulièrement au cours de la légalisation de signature à la mairie, au Consulat de Tunisie et pour l'acte de notoriété.

Aussi, nous vous conseillons de mettre à jour tout de suite votre pièce d'identité s'il expire avant la fin de cette année.

J'ai reçu un appel avec un indicatif tunisien (+216). Dois-je répondre ?

Les autorités tunisiennes sont amenées à procéder à des contrôles aléatoires pour s'assurer qu'aucune falsification n'est intervenue durant la procédure de vente.

Généralement, les contrôles s'exercent au niveau des notaires; plus rarement, vous pouvez aussi être joint(e) directement. 

C'est la raison pour laquelle nous vous demandons de communiquer vos téléphones portables afin de faciliter ces contrôles.

Aussi, si vous êtes contacté(e) par un numéro commençant par un indicatif tunisien (+216), vous pouvez au choix :
- renvoyer l'appelant(e) vers le notaire (à privilégier),
-  demander qu'on vous adresse un courriel (plus sûr),
- répondre aux questions par téléphone (sans obligation cependant).

​Pourquoi ne me faites-vous pas signer d'abord une promesse de vente ?

Le droit tunisien prévoit deux types de vente :

• Promesse de vente + contrat de vente : cette procédure est plus adaptée aux ventes entre particuliers, surtout lorsqu'il y a une condition suspensive d'obtention de prêt bancaire ou la nécessité d'obtenir un permis de construire.
• Contrat de vente simple : lorsqu'il n'y a pas de recours à un prêt bancaire, et qu'il n'y a pas de conditions suspensives à lever, nous pouvons aller directement à la vente, sans avoir besoin d'une promesse de vente. Cela vous permet également d'éviter d'aller faire légaliser deux fois votre signature à la mairie et au Consulat de Tunisie.